Családi ház építés: mennyibe kerül? Milyen tényezők befolyásolják az árat?

A családi ház építés egy összetett, sok tényezős folyamat. Épp ezért az ár is nagyon sok mindentől függ, azért van néhány sarokszám, amelyek mentén már körvonalazódhat a végleges költség. Mivel igen nagy összegekről van szó, nem szabad azon sem meglepődni, hogy egy néhány százalékos ármozgás is milliós árnövekedéssel jár. És arról se feledkezzünk meg, hogy mind az anyagár, mind a munkadíj akár egy éven belül is alapos növekedésre, jó esetben megtorpanásra képes.  

Családi ház építés: hogyan alakul a költségvetése?

Egy jól sikerült ház esetében elmondhatjuk, hogy rengeteg minden múlik a megfelelő tervezésen. Sőt, aki igazán előre gondolkodik, nem is a tervezésnél kezdi az építésszel való közös munkát, hanem a telek kiválasztásánál. Vagyis: vigyük ki az építészt a telekhez, amit meg szeretnénk vásárolni!

Az építésznek tisztában kell lennie azzal, hogy mit lehet az adott telekre építeni. Tehát a hatályos országos építési szabályok mellett képbe kell kerülnie a helyi építési szabályokkal is. Ha ez elmarad, abból komoly gondok fakadhatnak a későbbiek során. A másik fontos szempont itt a telek fekvése és az épület tájolása.

És ha már a tervezésnél tartunk, az épület tervezője megálmodja a házunkat, de a kiviteli terven áll vagy bukik minden. Szükségünk lesz egy szerkezet tervezőre, statikusra, gépész tervezőre, sőt, egy generál tervező is jól fog jönni, aki összefogja a tervezők munkáját.

Geodéziai felmérés

Ezzel a felméréssel azt vizsgálják, hogy mekkor a telek, milyenek a lejtésviszonyai, milyen tereptárgyak, épületek, utak, növényzet, járda, kerítés, közmű, árok helyezkedik az építési telken. A földmérő a mérés alapján egy szintvonalas térképet vagy egy tervezési térképet készít. Egy átlagos méretű terek geodéziai felmérése 90 000 forinttól indul.

Talajmechanikai vélemény

A talajmechnanikai vizsgálatoknál az árat az szabja meg, hogy milyen módszerrel és milyen mélységben van szükségünk információra. A családi házak és kisebb lakóépületek esetében jellemzően 3 db dinamikus verőszondázás és 2 db kisátmérőjű kézi fúrás a szükséges és elégséges vizsgálati mennyiség. A vizsgálati helyek számát a beépítés jellemzői, valamint a helyi altalajviszonyok befolyásolhatják. Egy dinamikus verőszondázás ára 40 000 forint+áfa, a kis átmérőjű kézifúrás pedig 42 000 forint+áfa, vagyis egy átlagos családi ház talajmechanikai felmérése kb. 204 000 forint+áfa.

Milyen alapja lesz a háznak?

Az alapozás előtt ne feljtkezzünk el egy lényeges és igen költséges munkafolyamatról, mégpedig a talajrendezésről. Előzetesen tervezzük meg, hogy milyen tereptárgyakat, növényeket, fákat kell eltávolítani, mekkora földmennyiségre lesz szükségünk később, milyen földet, anyagot lehet elszállíttatni stb. Hol tudjuk tárolni azt a kitermelt földet, amit még szeretnénk felhasználni, stb.

A családi házak építése során a leggyakrabban a sávalapot választják. Ez a megoldás legtöbbször elegendő. Emellett lehet pontalapot és ha feltétlenül szükséges, lemezalapot építeni. Az utóbbi megoldásnak van a legnagyobb költsége. A három alapozási mód közül a tervező a kert talajának a stabilitása, minősége és az épület igénye alapján fog választani. A betonozásnál lehet kész betont szállíttatni a helyszínre (amennyiben a telket meg lehet közelíteni nagy méretű járművekkel), vagy helyben, betonkeverővel előállítani a betont. A készen hozott beton előnye, hogy egyenletesebb minőségű. A betonmennyiség előzetes kiszámítása is lényeges. Ha túl kevés a beton, akkor megakad az építkezés, ha túl sok, akkor nehezen tudunk mit kezdeni 1-2 m3 extrabetonnal. Az alapozás betonozásánál nem elegendő a névlegesen kalkulált térfogattal számolni, ugyanis a markológépek a munka során sosem tudnak tűpontossággal dolgozni. Ezért érdemes néhány méterenként újra mérni a kiásott alap szélességét és mélységét.

A beton ára megközelítőleg 20-32 ezer forint köbméterenként, ez függ a beton minőségétől, összetételétől. Ehhez még számoljuk hozzá a betonszállítás árát és a betonpumpa használatának díját (utóbbit óradíjban szokták meghatározni).

A ház építészeti terve

A ház tervezésének díja jelentősen eltérhet attól függően, hogy hol és milyen házat szeretnénk építeni. Megközelítőleg 350 000 és 1 000 000 forint között költenek átlagosan egy ház tervezésére. Négyzetméterre kiszámítva 5-9000 forint négyzetméterenként a tervezés díja, de ez az ország különböző pontjain eltérhet. Más árat kérnek el Győrben vagy Szolnokon egy ház tervezéséért. A típusházak tervezése költséghatékonyabb (250-900 000 forint), viszont egy egyedi tervezésért, akár három millió forintot is kifizethetünk.

Milyen anyagokkal dolgozunk? 

Természetesen ez lesz az egyik kardinális kérdés. Az alapozástól a falazáson, a nyílászárókon, a gépészeten át egészen az ácsszerkezetig, a szigetelésig, a cserépig és a tetőfóliáig (és még sorolhatnánk) rengeteg minden múlik a megfelelően kiválasztott alapanyagon. Ez az árra is kihatással lesz. Épp ezért nagyon fontos, hogy mi magunk is nézzünk utána a lehetőségeknek, áraknak. Az anyagbeszerzés során fontos, hogy csak olyan szakembertől fogadjunk el tanácsot, akiben maximálisan megbízunk. A nagyobb tételeknél vizsgáljuk meg, hogy az adott építőanyagot honnan tudnánk jobb áron beszerezni. Nézzünk utána a neten az áraknak, lehetőségeknek!

Milyen nyílászárókat szeretnénk?

A nyílászárók kiválasztása esztétikai, energetikai és pszichés szempontból is meghatározza az épület későbbi működését. Vagyis: a nyílászáró szigeteljen, engedjen be elég fényt és illeszkedjen az épület stílusához. Választhatunk fa, alumínium vagy műanyag nyílászárókat, mind a három esetében fogunk találni megfelelően szigetelő terméket. Ár-érték arányban akkor járunk a legjobban, ha minőségi műanyag ablakokkal, teraszajtókkal és bejárati ajtókkal szereljük fel az épületet.

Esztétikai szempontból pár évtizeddel ezelőtt még a fa nyílászárók uralták a piacot, ma már a műanyag ablakokat és ajtókat is kérhetjük fahatású fóliázással. Így szép, hatékony és tartós nyílászáróink lesznek.

Milyen a telek megközelíthetősége?

Az építkezés során meghatározó kérdés lesz az is, hogy milyen módon lehet megközelíteni a házat? A betonalapnál például nem mindegy, hogy a betonpumpával elég közel lehet-e állni a telekhez, vagy más módon kell megoldani a betonozást? És természetesen a további építőanyagok szállításához, ideiglenes raktározásához is szükségünk lesz megfelelő méretű, teherbírású útra, helyre. Költséghatékonyabb lesz egy kamionnal jól megközelíthető épület felhúzása, mint egy gyönyörű fekvésű, viszont csak személyautóval megközelíthető, dombra, hegyre épülő ház kivitelezése.  

Milyen cég végzi a kivitelezést?   

Sok minden függ attól, hogy milyen céggel végeztetjük el a kivitelezést. Érdemes több helyről árajánlatot kérni és az árakat összevetni egymással. Készítsünk egy excelt, amiben kiszámoljuk az eltéréseket. Akár néhány százalékos különbség több százezer forintos, akár milliós megtakarítást jelenthet!

Családi ház építés: hogyan számoljunk a munkadíjjal?  

Az egyes munkafolyamatok elvégzésének beárazása rettentően aprólékos, felsoroljuk a családi ház építés során jelentkező legjellemzőbb munkákat, de konkrét munkadíjhoz érdemes az adott területen dolgozó szakemberektől bekérni árajánlatot. A lista viszont jól jöhet, hogy a saját fejünkben összeálljon, miyen munkák díjára számítsunk az építkezés során.

FÖLDMUNKÁK, ALAPOZÁS, FALAZÁS

• Alap kijelölése
• Földmunkák
• Vasalás
• Alapozás
• Lábazat szigeteléssel
• Vasalt aljzat
• Aljzatszigetelés
• Teherhordó falazat
• Kémények
• Válaszfal
• Vasbeton koszorú készítése
• Tetőszerkezet+Födém (fél vagy nyeregtető)
• Tetőhéjazat
• Födémszigetelés
• Bádogozás
• Csatornarendszer
• Ereszdeszkázat készítése

BELSŐ FALFELÜLETEK

• Száraz vakolás gipszkartonnal 
• Homlokzati hőszigetelés
• Külső színezés
• Külső lábazat felületképzése

NYÍLÁSZÁRÓK

• Külső nyílászárók
• Beltéri ajtók
• Bejárati ajtó
• Ablakkönyöklők (belső)
• Ablakkönyöklők (külső)
• Garázsajtó

GÉPÉSZET

• vízvezeték-rendszer
• szennyvízcsatorna
• padlófűtés
• fűtésrendszer
• Füstgáz elvezetés:
• Tervdokumentáció szerinti kondenzációs füstgázszett.
• Villamos szerelvények
• Villamos alapszerelés
• Világítótestek a ház külső falain
• Szaniterek + Kád + Zuhanykabin + WC tartály + Csaptelepek
• Közüzemi hálózati rákötések

BURKOLATOK

• hidegburkolatok
• melegburkolatok

Hogyan számoljunk az anyagköltséggel?

Az anyagárra 2021-2022-ben a legtöbb megbízható kivitelező nem tud magabiztos ajánlatot tenni, csak ha konkrét munkáról van szó. Például a faanyag vagy az acél ára az elmúlt időszakban olyan hektikusan változott, hogy csak a konkrét napi árfolyam figyelembevételével lehet korrekt képet kapni arról, hogy áll jelenleg egy építkezés ára.

Mekkora a különbség a könnyűszerkezetes és a hagyományos falazattal épülő házak ára között? 

2021 előtti időszakban a könnyűszerkezetes épületek és a hagyományos falazattal épülő házak között elég egyszerűen meg lehetett határozni a különbséget. A könnyűszerkezetes ház hamarabb felépül(het), kevesebb pénzbe kerül az anyagköltsége, viszont rosszabb a hőtartó tulajdonsága. Az anyagárak, különösen a könnyűszerkezethez szükséges faanyag ára (és a munkadíjak) nagyarányú növekedése miatt azonban 2022-ben már nem állíthatjuk, hogy a hagyományos falazattal szemben árelőnyben lennénk, ha könnyűszerkezetes házat szeretnénk építeni. Járjunk utána mind a két megoldásnak, kérjünk be több árajánlatot, ha hezitálunk!

Milyen egyéb költségekkel számoljunk?

Egy építkezés folyamatában nem lehet mindenre előre gondolni. Mindig lesznek olyan költségek, amik valahogy elkerülik a figyelmünket. Összegyűjöttünk néhány munkafolyamatot, amire nem feltétlenül gondolnánk első blikkre: ilyen lehet például az utólagos tereprendezés, a kerítés építése, az építés után maradt hulladék elszállítása, a vízlágyító rendszer kialakítása, az árnyékolástechnika, vagyis a redőny és redőnytok kialakítás, a klíma és becsövezése, napelemek, napkollektor, riasztó stb.

Mennyi egy családi ház építésének négyzetméter ára?

Egy családi ház építésének árát négyzetméterenként szokták megbecsülni, ebben benne van a munkadíj és az anyagköltség. Fontos, hogy ennél az árnál vegyük figyelembe, hogy milyen állapotot jelölnek meg: szerkezetkész, kulcsra kész stb. A kulcsra kész ház négyzetméter ára 2021 elején netto 350 ezer forintnál indult és akár 6-700 000 forint is lehetett, (illetve határ a csillagos ég). Az év során előre nem látható áremelkedések voltak az építőanyag területén, így ma már inkább 450-500 ezer / m2 forintos netto kezdőárral érdemes számolni.

Hogyan tudunk hitelt bevonni az építkezésbe?  

A családi ház építés folyamatába piaci alapú hitelt és államilag támogatott kölcsönt is felvehetünk. Mielőtt belevágnánk a hitelfelvételbe, tisztáznunk kell, hogy pontosan milyen forrásokból áll össze a költségvetésünk. 

Kell hogy legyen önerőnk, felvehetünk vissza nem térítendő támogatást, támogatott hitelt és építési hitelt.

Piaci alapú építési hitel

Ez egy olyan lakáshitel, amelyiknél a bank az építkezés költségvetése alapján finanszírozza meg az építkezésedet. A költségvetésben minden építési költségnek szerepelnie kell, ami szükséges ahhoz, hogy az ingatlan megkapja a használatbavételi engedélyt.

CSOK

A CSOK egy állami támogatás és hitel kombó. A meglévő vagy vállalt gyerekek számától függ, hogy mekkora összeget vehetünk fel, de ez egyben meghatározza az új ház minimális méretét is.

A vissza nem fizetendő, maxmium 10 milliós állami támogatás mellett felvehetünk maximum 15 millió hitelt, de ennél is van néhány fontos szabály:

• a kamat legfeljebb 3%-os lehet
• maximum 25 évig kaphatunk támogatott kamatot. A hitel futamideje lehet ennél hosszabb, viszont a 25 év fölé eső futamidőt már piaci kamatozással számolják.  
• a kamatperiódust öt évente felülvizsgálja az állam, így meg tudja állapítani, hogy mekkora támogatás szükséges ahhoz, hogy megtartsa a 3%-os kamatot. 

A konstrukció a minimum három (meglévő vagy vállalt) gyermekes családoknak nyújt 10 millió forint vissza nem térítendő kedvezményt és lehetővé teszi 15 millió forint kamattámogatott hitel együttes igénylését.